Previziuni privind piata imobiliara Europeana

In ultima vreme reprezentantii mai multor institutii financiare au afirmat ca in tarile dezvoltate ale Uniunii Europene preturile proprietatilor au crescut in mod exagerat. In perioada imediat urmatoare in tari ca Spania, Franta si Anglia se asteapta sa se simta efectele supraevaluarii proprietatilor imobiliare din ultima vreme. Directorul Bancii Centrale Europene sustine ca in multe tari, care au trecut la moneda unica europeana, a avut loc o inflatie in domeniul proprietatilor, inflatie ce nu este insa corelata cu valoarea reala de piata a proprietatilor respective.

Daca in tarile mai dezvoltate ale Uniunii Europene se pune problema unei eventuale scaderi a preturilor proprietatilor, nu acelasi lucru se poate afirma despre ceea ce se va intampla in centrul si estul Europei. Specialistii estimeaza ca piata de locuinte rezidentiale va creste cel mai mult in tarile estice ale Uniunii Europene, cele mai mari cresteri fiind asteptate in Polonia, Cehia si in marile orase din Turcia. Pe termen mediu cresteri similare se asteapta si in Romania si Bulgaria .

Previziuni privind evolutia pietei imobiliare nationale

Romania , impreuna cu Rusia si Ucraina, sunt tarile cu cea mai rapida dezvoltare in Europa Centrala. Cu un index al dezvoltarii de 0,805, Romania ocupa locul 60 in lume in Human Development Report 2006, intocmit de Programul Natiunilor Unite pentru Dezvoltare (PNUD).

Tranzactiile imobiliare din Romania s-au cifrat la cca. 210 milioane de euro in primele sase luni ale anului, din totalul investitiilor de 3,9 miliade de euro in Europa centrala si de est. Domeniul imobiliar este unul din domeniile cu crestere spectaculoasa in ultimii ani.

Reprezentantii unor agentii de rating au atras atentia romanilor ca trebuie sa fie foarte atenti la zonele din economie care au crescut cel mai mult in ultimii ani. Este imposibil ca o economie sa creasca incontinuu in ritmul in care o face acum cea romaneasca, asa ca la un moment dat va exista o perioada de respiro, iar atunci vor intra in criza elementele care au crescut cel mai rapid. Declaratiile facute de reprezentantii agentiilor de rating au fost intarite de afirmatiile facute de BNR, care au avertizat ca preturile locuintelor sunt mult prea “umflate” in comparatie cu valoarea lor reala.

Practic tot mai multe institutii ne atentioneaza ca ne apropiem de crize pe piata imobiliara si pe cea financiara. Este inutil sa ne mai punem intrebarea „daca“ o criza va aparea, singura necunoscuta in aceasta ecuatie fiind momentul in care aceasta se va declansa. Pe de alta parte previzionata criza pe piata imobiliara ce va apare in urmatorii ani va fi probabil de dimensiuni restranse, datorita structurii populatiei din Romania . Raportul urban-rural al populatiei Romaniei inclina tot mai mult inspre prima categorie, dar cu o pondere mai mica decat in celelate tari estice. Daca in 1975 orasenii reprezentau 42%, acum doi ani procentul lor a ajuns la 53%, iar pina in 2015 cifra va ajunge la 56%. Cu toate acestea, cifrele actuale sint mai mici decit in Bulgaria (69%), Ungaria (65%) sau in Polonia (62%).

Previziuni pe termen scurt

Pe termen scurt, afirmatiile facute de reprezentantii unor agentii de rating si de oficialii unor institutii financiar bancare trebuie corelate cu ceea ce s-aa intamplat pe piata imobiliara in tarile care au aderat la Uniunea Europeana acum 2 ani.

In Cehia, Ungaria si Polonia se astepta ca preturile la imobile sa inregistreze o crestere semnificativa o data cu intrarea in Uniunea Europeana. Din acest motiv, inainte de aderare preturile pe piata imobiliara au avut o crestere semnificativa. Cresterea preturilor a fost alimentata de facilitatile aparute pe piata imprumuturilor si de investitorii straini, atrasi de posibilitatea obtinerii unor castiguri mari in urma unor speculatii pe piata imobiliara. Surpriza a fost imensa cand pe piata imobiliara, dupa aderarea la Uniunea Europeana a avut loc o scadere a preturilor si doar pentru anumite categorii de imobile o stagnare. In marile orase investitorii au incercat si incearca sa vanda si in clipa de fata imobilele nou construite la acelasi pret ca si acum 2-3 ani, adica 1000 -1300 euro/mp, in care introduc unele bonusuri fata de ceea ce ofereau inainte de intrarea in Uniunea Europeana. Cu toate acestea, in clipa de fata exista cca 20% din apartamentele nou construite care stau goale fara a fi vandute.

Problema scaderii, stagnarii sau cresterii preturilor la bunurile imobiliare dupa aderarea Romaniei la Uniunea Europeana, trebuie analizata diferit, in functie de tipul de imobil. O buna parte din specialistii romani din domeniul imobiliar sunt de acord ca:

* imobilele din centrele oraselor mari, care se preteaza la dezvoltarea unor activitati cu caracter economic (ex: spatii comerciale si/sau locuinte care mai pot fi transformate in spatii comerciale) vor avea un trend crescator in privinta preturilor. Cresterea preturilor la aceste categorii de imobile va fi insa redusa datorita aparitiei malluri-lor si a centrelor comerciale in sau la marginea oraselor.
* cladirile vechi interbelice, sau vile vechi cu caracter istoric vor prezenta in continuare un interes pentru investitori, existand numeroase firme pe plan european interesate sa isi amplaseze sediile de firma in cladiri istorice.
* locuintele in blocuri vechi, construite in general in perioada comunista, care nu confera un confort adecvat populatiei, nu vor putea concura cu locuintele nou construite, si ca urmare pretul acestora va scadea.
* pretul locuintelor in blocuri noi va stagna. Daca in ultimii 5 ani marea majoritate a apartamentelor din blocuri s-au adresat persoanelor cu venituri medii si ridicate se estimeaza ca acest segment de clientela se va restrange destul de mult, marea majoritate a acestora achizitionandu-si locuinte in perioada 2004-2006. Ca urmare developerii vor trebui sa se adreseze unui alt segment de clientela, cu venituri ceva mai mici, care nu se vor califica pentru obtinerea unor imprumuturi mari.
* pretul caselor, vilelor si a cladirilor de lux deja construite va stagna. In Budapesta imobilele de lux sunt de multe ori mai ieftine decat majoritatea celor din Bucuresti sau Timisoara.
* pretul terenurilor in intravilan va creste. Exceptie o vor face preturile din anumite zone ale marilor orase, care deja au ajuns la nivelul preturilor din partea de vest a Europei. Trebuie mentionat insa ca in ceea ce priveste pretul terenurilor acesta va varia foarte mult in functie de pozitia terenului.
* chiriile pentru spatiile de locuit vor inregistra o usoara crestere. Desi in ultimii 2 ani nivelul chiriilor pentru garsoniere, apartamente si case a crescut, rata de crestere a fost sub cea a cresterii preturilor imobilelor. De aceea este de asteptat ca nivelul chiriilor pentru aceste imobile sa inregistreze o usoara crestere. Cresterea nu va fi spectaculoasa deoarece Romania este tara cu cele mai multe locuinte personale din Europa, numarul chiriasilor fiind mult mai mic decat cel din celelate tari europene.
* chiriile pentru spatiile comerciale si spatiile pentru birouri vor stagna sau chiar vor scadea, deoarece acestea sunt momentan supraevaluate. Se poate observa ca ceea ce solicita majoritatea proprietarilor de spatii comerciale este uneori lipsit de o justificare economica. In ultima vreme tot mai multi chiriasi renunta la spatii fiindca veniturile generate de afacerea pe care o au nu pot acoperi chiria. Deoarece imediat dupa aderarea Romaniei la Uniunea Europeana puterea de cumparare a populatiei nu va creste semnificativ intr-un timp scurt (... dimpotriva , probabil va scadea), este de asteptat ca nici cifrele de afaceri ale comerciantilor sa nu inregistreze cresteri, facand imposibila acoperirea unor costuri crescute ale chiriei.

Previziuni pe termen mediu si lung

Romania ocupa prima pozitie intr-un clasament al celor mai rentabile state europene in ceea ce priveste investitiile imobiliare pe termen lung, conform estimarilor specialistilor englezi. Doar in tara noastra profitul din investitiile imobiliare poate creste in zece ani de peste patru ori.

In celelalte tari prezentate in clasament, profitul estimat se afla sub 400%. Statele din Europa de Est si Tarile Baltice depasesc statele vest-europene deoarece topul este construit pe baza ritmului de dezvoltare economica al statelor din UE.

Tara noastra se claseaza pe primul loc intr-o lista de douazeci de state europene, fiind urmata de Polonia. Marile state ale Europei nici nu se afla in prima jumatate a clasamentului.

Potrivit analistilor englezi, cei mai importanti factori care au condus la stabilirea acestor estimari sunt aderarea tarii noastre la Uniunea Europeana in 2007 si ritmul rapid de crestere a economiei.

Daca acum costul mediu al unei case in Romania este de aproximativ 40.000 - 70.000 de euro, in zece ani pretul acesteia ar putea fi de 4 ori mai mare. Pentru cei care sunt dispusi sa investeasca pe termen lung domeniul imobiliar pare sa fie foarte atractiv.


Romania a aderat la Uniunea Europeana, moment decisiv pentru mediul de afaceri, dar si pentru sectorul imobiliar. In acest context, atat dezvoltatorii cat si potentialii cumparatori se intreaba ce se va intampla oare cu piata imobiliara? Este cunoscut faptul ca preturile caselor si terenurilor din... marile orase au inregistrat un trend ascendent, chiar un "boom" in ultimii doi ani. Pentru a afla ce se intampla intr-adevar cu acest sector dupa integrare, Asociatia Romana a Agentiilor Imobiliare a realizat un studiu bazat pe modelul evolutiei pietei rezidentiale in tarile vecine care au aderat recent la UE, dar si pe particularitatile socio-economice ale Romaniei.

Modelul evolutiei pietelor imobiliare din Ungaria sau Polonia indica o scadere semnificativa a preturilor in perioada ulterioara aderarii, fapt care ar genera o scurta destabilizare a preturilor si in Romania. Este vorba despre o scadere cu pana la 15%.

Mentalitatea romanilor este aceea de a fi proprietari. Conform datelor Institutului National de Statistica, peste 98% dintre locuinte sunt proprietate particulara. Dorinta romanilor de a avea o locuinta in proprietate personala este confirmata de sondajele realizate in ultimii ani.

"Chiriasii profesionisti" vor miza pe apartamentele rezidentiale

Piata imobiliara va inregistra o scadere a preturilor imediat dupa aderare, mai exact la sfarsitul anului 2007. Acest fenomen va fi generat in principal de „socul" economic, urmat de o crestere rapida a preturilor generata de accesul fortei de munca in tarile UE, de alinierea venitului mediu la standardele Uniunii, precum si de investirea fondurilor obtinute in active imobiliare pe piata din Romania. Acest fapt se intampla chiar acum, insa la o scara mult mai mica. In aceste conditii vom asista la o explozie a pietei in ceea ce priveste dezvoltarea proiectelor imobiliare si implicit investiile straine. Pentru a compensa lipsa de oferte ieftine generata de explozia preturilor se va intra pe piata locuintele economice („camine" fara conditii sau facilitati deosebite, amplasate in zone periferice, in apropierea parcurilor si platformelor industriale, etc...).

Totodata, romanii isi vor schimba „mentalitatea de proprietari" si vor capata o mobilitate pe piata muncii a UE, fara a imobiliza fonduri importante in active imobiliare din Romania. Dupa „socul" economic, cresterea preturilor va fi mult mai lenta ca si ritmul investitiilor in piata rezidentiala. Va aparea segmentul „chiriasilor profesionisti" fapt care va starni interesul fondurilor de investii. Daca pana acum cladirile de birouri, parcurile de afaceri si cele logistice si industriale au reprezentat principalul target al acestora, complexele rezidentiale vor deveni din ce in ce mai interesante. Piata muncii din Romania va deveni deosebit de atractiva pentru tari precum China si Moldova, spre exemplu. Astfel, investitorii mici se vor orienta catre blocurile vechi din zonele periferice, iar cei mari si mijlocii vor prefera locuintele foarte economice.

Micii comercianti locali ar putea fi eliminati

Aderarea Romaniei la Uniunea Europeana va determina o schimbare dramatica pe piata de retail, privind intrarea noilor „jucatori", dar si renuntarea unora deja consacrati pe piata din Romania. Concurenta din acest sector sa va manifesta si pe segmentul „supermarket"/"minimarket" prin inglobarea sau eliminarea micilor investitori locali, fie prin deschiderea de noi unitati, fie prin preluarea unor branduri locale. Dupa finalizarea procesului de aderare, piata din Romania va deveni un punct de interes pentru marile lanturi de retail, chiar si din perspectiva extinderii catre est. Mall-urile vor urma strategia de dezvoltare a retelelor de retail, adaptandu-se chiar si oraselor medii.

Cresc chiriile la spatiile de birouri clasa A

In conditiile actuale, spatiile de birouri de clasa A vor inregistra o crestere semnificativa a chiriei cu 1- 3 euro / mp catre inceputul anului 2008. Cresterea va fi motivata in general de cererea mare venita din partea companiilor multinationale care nu au intrat inca pe piata din Romania, dar si a ofertei limitate. Aderarea la UE reprezinta pentru acest segment de clienti un indicator decisiv al stabilitatii socio-economice.

Dupa aderare, firmele mici si mijlocii (IMM-urile) se vor orienta catre spatii de birouri clasa B, in defavoarea sediilor amenajate in cladiri rezidentiale. Cererea va fi dublata si de nevoia de "back-up office" a companiilor multinationale, tot mai prezente pe piata romaneasca. Acesta cerere crescuta va fi materializata pe piata prin crestere chiriilor si implicit a pretului la vanzare a birourilor de clasa B. Astfel in 2007, se estimeaza o crestere a pretului la inchiriere similara ca pondere celei estimate pentru cladirile de clasa A, adica de la o chirie medie de 12 – 15 euro / mp (care variaza in functie de servicii si locatie) la aproximativ 13 – 17 euro / mp.

La mare cautare, spatii logistice la distanta fata de oras

Noile investitii vor fi axate pe parcuri logistice si platforme industriale de mari dimensiuni. Vecinatatea oraselor va fi abandonata in favoarea unor locatii situate la distante de 30 -100 km. Este segmentul care va evolua cel mai rapid datorita cresterii exponentiale a necesitatii spatiilor de depozitare, precum si a serviciilor de logistica necesare noului volum al activitatilor comerciale si de productie. Dezvoltarea acestui segment va depinde in cea mai mare parte de dezvoltarea infrastructurii drumurilor.


Specialistii pietei imobiliare din mai multe orase mari ale tarii au declarat ca, odata cu integrarea, cele mai insemnate majorari de preturi se vor inregistra la terenurile de toate categoriile si la chiriile pentru birouri, potrivit NewsIn. De asemenea, vor mai avea cresteri usoare apartamentele din blocurile noi si din ansamblurile rezidentiale. In schimb, preturile apartamentele din blocurile vechi ar putea creste cu maximum 10%, dupa care pretul va stagna sau chiar va incepe sa scada.

In unele orase, cum ar fi Craiova, Constanta, Tg. Jiu, Vaslui, Drobeta Turnu-Severin si Iasi preturile au ajuns deja la un maxim care depaseste puterea de cumparare a celor mai multi. In alte orase, in care economia este mai dezvoltata, cum ar fi Bucurestiul, Clujul, Timisoara, Constanta este previzibila o crestere de pret, de maximum 10-15%, dupa 1 ianuarie 2007. Exceptie fac garsonierele din blocurile vechi, cele cu confort redus sau aflate la periferie. Tot scaderi vor inregistra si chiriile la birourile aflate in zone semicentrale. In schimb, chiriile la birourile din zonele centrale vor creste.

Se mentin in top, la capitolul terenuri, cele aflate in zonele turistice, cum ar fi cele din Constanta. Aici, preturile nu sunt departe de Bucuresti, iar interesul pentru terenuri extravilane, dar aflate aproape de localitati, este mare. Dupa unele estimari, pretul terenurilor ar putea creste in primele luni ale lui 2007 cu aproximativ 15%. O explozie a preturilor s-a inregistrat in acest an la Sibiu. Orasul de pe Cibin va fi anul viitor Capitala Culturala Europeana, ceea ce a atras atentia investitorilor. Pretul caselor vechi din centrulorasului a sarit pana spre suta de mii de euro, iar al terenurilor pana la 6.000 de euro-mp in zona centrala. Analistii imobiliari sibieni au estimat ca, daca ritmul achizitiilor de terenuri se mentine, in scurt timp nu va mai fi nimic de vandut in oras.

Oscilatii mari de preturi la chirii se inregistreaza la in marile centre universitare Iasi, Timisoara, Cluj, Craiova, Bucuresti, unde, la chiriile pentru garsoniere si apartamente, preturile urca in fiecare toamna din cauza umarului mare de studenti care nu-si gasesc un loc in camine.

Analistii se asteapta ca anul 2007 sa aduca usoare cresteri la cladirile pentru birouri de nivel mediu si o crestere mai insemnata la cele cu dotari superioare sau aflate in zone centrale.

Tot cresteri sunt asteptate in special la terenurile extravilane aflate in apropierea oraselor mari, unde trebuie mutata o parte din activitatea industriala din interiorul oraselor.

Odata cu integrarea europeana, este previzibila si aparitia unor investitori de talie mondiala pe piata imobliara, a caror orientare, spun analistii, va viza segmentele comerciale cum ar fi birourile, spatiile industriale si cele comerciale.

Locuintele in Bucuresti costa intre 1.000 si 2.500 euro pe metru patrat

Locuintele din Bucuresti se pot achizitiona la preturi cuprinse intre 1.000 si 2.500 de euro pe metru patrat de spatiu construit, in functie de locatie, vechimea imobilului si amenajari, a declarat pentru NewsIn purtatorul de cuvamt al Asociatiei romane a Agentiilor imobiliare, Radu Zilisteanu.

Preturile la cumparare, pentru segmentul rezidential, oscileaza in prezent intre 1.500 de euro pe metru patrat la stocul vechi si 2.500 de euro pe metru patrat la cel nou, in centrul Bucurestiului. In zona semicentrala, pretul la locuinte este, in medie, de 1.300 de euro pe metru patrat la spatiile vechi si de 2.000 de euro la cele noi. In cartierele de periferie, cum sunt Militari, Titan, Berceni, Colentina, metrul patrat de spatiu construit poate fi achizitionat in constructiile vechi de locuinte cu un pret mediu de 1.000 de euro pe metru patrat, in timp ce constructiile noi se vand cu circa 1.600 de euro pe metru patrat, a explicat acesta. Proiectele noi aduc pe piata suprafete de locuit mai largi decat cele existente. O garsoniera in complexul rezidential Planorama are circa 45 de metri patrati, un apartament de doua camere in ansamblul rezidential Central Park are aproximativ 87 de metri patrati iar un apartament de trei camere in ansamblul rezidential North Point poate avea pana la 133 de metri patrati. Un apartament de patru camete in Green Lake Village poate ajunge la peste 160 de metri patrati.

Garsonierele in constructii vechi de locuinte pot avea suprafete intre 18 si 80 de metri patrati, in timp ce apartamentele vechi cu doua camere pot avea suprafete de la 30 la peste 120 de metri patrati. Apartamentele cu trei camere din stocul vechi de locuinte pot avea suprafete care incep de la circa 60 de metri patrati si pot ajunge pana la 150 de metri patrati. Apartamentele de patru camere in blocurile construite in trecut au suprafete de la circa 80 de metri patrati la circa 140 de metri patrati.

Pe piata imobiliara constanteana se prevad cresteri spectaculoase

Agentiile imobiliare din Constanta prognozeaza cresteri ale preturilor in anul 2007, dar aceasta tendinta este considerata drept una fireasca, neimpulsionata de interventii ale unor jucatori importanti, anunta NewsIn.

Leonard Budescan, directorul firmei de intermedieri imobiliare Euroclass, afirma ca anul viitor va aduce cresteri ale preturilor constructiilor si terenurilor din zona centrala a municipiului Constanta. El afirma ca o scumpire se va inregistra si la terenurile extravilane, aflate in apropierea celor intravilane, din cauza potentialului lor si a necesitatii localitatilor de a se extinde. Budescan estimeaza ca scumpirea terenurilor va fi de circa 15% fata de preturile actuale. Directorul Euroclass spune ca tendinetele pietei sunt de stagnarea a preturilor la locuintele din blocurile vechi, dar ca se vor cumpara din ce in ce mai multe apartamente si garsoniere in blocuri noi. El previzioneaza si scumpire a spatiilor comerciale, industriale si de birouri.

Si Ioan Ududec, presedinte al Uniunii Nationale a Agentiilor Imobiliare - filiala Constanta si patron al firmei Elion, considera ca spatiile comerciale si de birouri se vor scumpi, in paralel cu o crestere a preturilor terenurilor. El estimeaza ca cresterile se vor incadra intr-o marja cuprinsa intre 5 si 10% fata de preturile actuale. Ioan Ududec crede ca preturile apartamentelor si garsonierelor vor stagna sau chiar vor descreste, pe alocuri.

Cluj: Terenurile vor fi mai scumpe in 2007

Unele agentii imobiliare din Cluj-Napoca prezic o crestere a preturilor la terenuri, dupa aderarea Romaniei la Uniunea Europeana. Totodata, cel mai scump oras din provincie se pare ca nu va inregistra o scadere a imobilelor, potrivit unor agentii imobiliare, in timp ce altele se feresc sa dea o prognoza.

“Cu siguranta terenurile si constructiile noi vor inregistra o crestere. Aceasta tendinta dureaza din 2004 si nu cred ca se vaschimba nici dupa 1 ianuarie 2007”, este de parere Dezso Zsuzsanna, manager in cadrul Edil Casa, agentie imobiliara cu o vechime de 15 ani in Cluj-Napoca.

Din cauza pozitionarii geografice – intre coline, fapt ceea ce determina identificarea grea a unui teren plan, propice pentruconstructii – si a numarului mare de studenti – circa 80.000 – care isi fac studiile in Cluj-Napoca pretul imobiliarele nu va scadea dupa momentul integrarii, nici macar la capitolul constructii vechi, mai crede Dezso. Un motiv ar fi faptul ca cererea este mai mare decat oferta, dat fiind ca nu numai studentii ci si tinerii care gasesc la Cluj locuri mai bune de munca, duc la cresteri demografice. Un argument pentru a sustine mentinerea preturilor la imobilele vechi il are si presedintele Uniunii Nationale a Agentiilor Imobiliare, filiala Cluj, Sanda Moldovan. Ea spune ca de curand a existat o tendinta a clujenilor care doresc sa cumpere o locuinta, de a reveni la constructiile vechi, pentru ca multe din blocurile noi construite s-au dovedit a avea unele lacune, chiar si de domeniul inexistentei actelor de constructie.

Afaceri imobiliare ale timisorenilor au trecut granita in Ungaria

Deficitul de locuinte la nivelul municipiului Timisoara se cifreaza la peste 30.000, ceea reprezinta 9% din populatia orasului.

„Proprietatile nu vor sta pe loc. Pe saptamana ce trece creste pretul acestora. Cu putin, este adevarat, dar creste. Pe masura ce se vand, apartamentele se imputineaza, iar cele foarte bune au devenit enorm de scumpe. Se cere o valoare mai mare decat pretul real si totusi se vand. Dupa 1 ianuarie, pretul acestora va creste, dar nu cu mult. Cel putin asa estimam noi pentru Timisoara, oras unde un important segment de proprietati imobiliare a fost achizitionat de cetateni straini. Daca orasul isi va mentine, sau ridica, nivelul de dezvoltare economica si pretul proprietatilor imobiliare va creste. Ma gandesc in primul rind la zonele rezidentiale, de care Timisoara cam duce lipsa acum si la terenuri. In acelasi ritm de crestere ar putea intra si segmentul comercial, dar aici depinde de cate societati vor rezista integrarii si de cerere”, a declarat, pentru Newsin, patronul celei mai vechi firme imobiliare din Timisoara.

Interesant este faptul ca oameni de afaceri din Timisoara si-au cumparat case si apartamente in Ungaria, in orasele Szeged si Mako, unde se deplaseaza aproape la fiecare sfarsit de saptamana. Unii dintre ei le-au inchiriat, iar altii le folosesc pe post de case de vacanta.

Galati: Terenurile si spatiile comerciale o iau inaintea locuintelor

Cererea de terenuri si spatii comerciale a generat cresteri spectaculoase de preturi in acest segment al pietii imobiliare din municipiul Galati, in schimb preturile la vanzarea de locuinte au crescut cu 10% in ultimele cinci luni, fata de 25%, cat fusese pronosticat in primavara. Potrivit agentilor imobiliari, preturile de vanzare a locuintelor au crescut cu circa 10.000 de lei noi din luna mai a acesui an. Si chiriile au inregistrat cresteri in ultimele luni, diferentele de pret fiind cuprinse intre 10 si 50 de euro, transmite corespondentul NewsIn.

Majorari substantiale au avut loc pe piata chiriilor la spatii comerciale si birouri. Astazi, un metru patrat de birou poate ajunge si la 40 de euro pe luna, in timp ce, la vanzare, metrul patrat poate costa chiar si 1.000 de euro, daca amplasarea este una excelenta.Si terenurile sunt la mare cautare, mai ales ca municipiul Galati nu are deschidere decat intr-o singura directie, la nord, in rest fiind inconjurat de ape. Oferta este destul de limitata, municipiul neavand suprafete mai mari de 1.000 mp, de aceea si preturile sunt pe masura: intre 50 si 1.000 de euro metrul patrat


Pretul apartamentelor scade. Sau creste. De ce? De ce nu? Piata locuintelor se zbate in incertitudine. Cererea creste, oferta creste si ea, dar mai putin decat cererea. Ce ar trebui sa urmeze?

In presa mai mult sau mai putin economica din ultima luna au rasunat mai multe stiri in care se prezicea o mult-asteptata ieftinire a apartamentelor. Dupa 15 ani de cresteri succesive de preturi, s-ar parea ca in sfarsit urma sa vina si vremea cumparatorului. Ce se intampla, in fond? Scad sau nu preturile apartamentelor? Si daca da, care ar fi motivele unei asemenea rasturnari de situatie? Radu Zilisteanu, presedintele companiei de consultanta imobiliara Intermedias si purtator de cuvant al Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare (ARAI), spune ca situatia de pe piata imobiliara sta exact invers. Adica preturile nu vor scadea, ci dimpotriva.

Si totusi... „Exista o usoara ieftinire a apartamentelor incepand din iunie, cauzata de lunile de vara. Se intampla in fiecare an, dar nu face parte din-tr-o tendinta de scadere a preturilor“, spune Zilisteanu, care adauga ca preturile apartamentelor au scazut „pe vara“ cu 4-6%, in medie. Oficialul ARAI explica faptul ca singura necunoscuta in ecuatia evolutiei preturilor este legata de volumul investitiilor ce urmeaza a fi facute in constructia de locuinte noi. Daca acest volum se va mari semnificativ intr-un interval scurt de timp, exista posibilitatea ca preturile apartamentelor vechi sa scada, mai ales daca pretul de constructie pe metrul patrat va fi comparabil cu cel obtinut acum pentru locuintele vechi.

Daca acum un apartament la periferie in Bucuresti costa cam 800 - 900 de euro metrul patrat si poti sa-i oferi unui cumparator fie la acelasi pret si facilitati superioare, fie la aceleasi facilitati si un pret mai mic intr-un bloc nou, este evident ca va fi ales blocul nou.

„Problema este daca vor veni bani in constructia de apartamente sau nu“, filozofeaza Zilisteanu.

El crede ca in ciuda imbunatatirii constante a ratingului de tara al Romaniei in ultimii ani, mediul de afaceri de aici i-a convins deocamdata sa vina in Romania doar pe unii dintre investitorii imobiliari care au „magnitudinea“ de doar cateva zeci de milioane de euro.

Exista si investitori al caror potential se cifreaza la sute de milioane si chiar miliarde, dar n-au venit inca aici. Daca insa mediul de afaceri se va imbunatati, acestia ar putea decide sa investeasca in Romania, facand astfel concurenta pretului apartamentelor vechi.

Problema principala este instabilitatea legislativa privind aspectul fiscal. In Romania se schimba prevederi ale Codului fiscal la fiecare 2-3 luni, spune oficialul ARAI, care adauga ca nici un astfel de administrator n-o sa-si riste banii intr-o tara cu instabilitate fiscala.

„Putem sa reamintim de contractul Bechtel, care urmeaza a fi rediscutat, contractul EADS... Nici unui mare investitor nu-i convine sa incheie un contract si sa vina urmatorul guvern si sa-l rediscute“, argumenteaza Radu Zilisteanu.

Cei care lucreaza in domeniul imobiliar cred ca marii investitori straini privesc astfel de intamplari drept niste avertismente: mediul de afaceri din Romania nu este predictibil pe o perioada medie de timp. Bechtel are aici un contract cu garantie guvernamentala. Daca la un astfel de contract patesti asa ceva, la ce se poate astepta un investitor obisnuit? Oricum, observatorii pietei imobiliare nu se asteapta insa la alte cresteri spectaculoase de preturi, desi o usoara tendinta de majorare - cu cateva procente pe an - se va mentine in continuare.

De aceeasi parere este si Dan Ioan Popp, presedintele companiei de constructii Impact Bucuresti, principalul constructor de vile din Bucuresti si care a anuntat ca din acest an se va apuca si de constructii de blocuri. Popp este de parere ca tendinta va fi de „calmare“ a preturilor, dar ca un moment de cotitura va aparea in luna septembrie. Ce inseamna calmare? „Cred ca in trimestrul IV al acestui an preturile apartamentelor vor fi intr-o usoara crestere, dar nu mai mult de 5%.

Nu cred ca se va intampla in scurt timp acel recul dorit de cumparatori. Nu cred ca piata romaneasca va manifesta prea curand tendinta de scadere a preturilor“, explica presedintele Impact.

Scaderea pe care o invocam, proroceste el, va aparea in cel mai bun caz in ianuarie 2007, daca Romania va adera la Uniunea Europeana. Pretul, adauga Popp, nu are nici o legatura cu realitatea sau puterea de cumparare. In materie de pret, romanii au un simt speculativ mare - vor astepta mai mult, dar nu vor lasa din pret. „Timpul pentru romani nu conteaza“, sintetizeaza Popp.

De ce se vor ieftini abia din 2007? Pentru ca „lumea“, adica proprietarii de apartamente, se asteapta ca in 2007 sa vina strainii si sa cumpere masiv, la preturi si mai mari. Vor avea o surpriza, pentru ca in Cehia sau Ungaria, de exemplu, nu s-a intamplat asa, iar preturile au scazut in primele luni dupa aderare cu 20-30%, spune seful de la Impact. O veste buna se contureaza insa undeva, in spatele termopanelor. Sunt tendinte de ieftinire, dar primele la rand vor fi apartamentele de lux. Razvan Iorgu, corporate manager la departamentul de vanzari al agentiei imobiliare Eurisko, crede ca, pe termen lung, adica in cativa ani, lucrurile tind sa se schimbe. Tot mai multe complexuri de apartamente noi sunt anuntate sa apara. Astfel, explica Iorgu, se va muta interesul celor care cautau apartamente in zone centrale catre aceste blocuri noi, „deci vom asista la inceput la o scadere a preturilor apartamentelor scumpe, care costa peste 100.000 de euro“. Estimarile celor de la Eurisko vorbesc de cateva mii de apartamente in blocuri noi care vor fi aduse pe piata in 2006 si 2007. E suficient? Pot cele cateva mii de apartamente sa miste piata imobiliara? Majoritatea celor din domeniu cred ca nu, dar exista si voci optimiste, care cred ca aceste apartamente vor fi o prima lovitura data pietei locuintelor vechi.

Astfel, Mircea Cleciu, directorul general al companiei imobiliare Neocasa, crede ca in urmatoarea perioada, tendinta va fi de ieftinire a apartamentelor vechi, datorita aparitiei acestor cateva mii de apartamente in Bucuresti. „Cred ca intr-un an apartamentele de pe piata se vor ieftini cu 15% pana la 20%. Sunt in lucru proiecte preconizate a se vinde la pretul de 700-800 de euro metrul patrat. Vor da lovitura apartamentelor existente, care au depasit chiar si 1.000 de euro pe metrul patrat“, sustine seful de la Neocasa.

Remus Gramescu, directorul companiei imobiliare Business Estate Group, nu este de acord cu previziunea potrivit careia apartamentele se vor ieftini, cel putin in acest an. Acum, spune el, este un moment de stagnare pe piata pentru ca a scazut cererea „pe vara“ si, din acest motiv, preturile s-au micsorat cu 5-7%. „Preturile vor reveni in toamna la valoarea din luna mai si vor mai creste usor pana la sfarsitul anului cu 2-3%. Nu stiu ce se va intampla anul viitor“, adauga Remus Gramescu.

Sunt si alti agenti imobiliari care spun exact pe dos. Adica, daca acum e un oarecare haos pe piata, viitorul este foarte clar. „In 1,5 - 2 ani, vor aparea pe piata proiecte mari, complexuri de blocuri cu sute de apartamente. Atunci, pretul apartamentelor vechi va scadea, dar nu dramatic“, apreciaza Marius Luca, Residential Sales Negotiator la agentia imobiliara CB Richard Ellis Romania. Aceste noi apartamente vor avea suprafete cuprinse intre 65 si 150 de metri patrati, iar pretul pe metru patrat va fi cuprins intre 700 si 800 de euro.

El spune ca ar sfatui pe oricine care vrea sa-si cumpere un apartament sa mai astepte un an, maximum doi, pana cand vor aparea aceste blocuri noi, unde un apartament nu va fi mult mai scump decat unul vechi. „Intr-un an-doi isi poti cumpara un apartament intr-un bloc nou dintr-un complex rezidential cu parcare pazita, miniparc si alte facilitati“, crede Luca.

Toate bune si frumoase, dar cum ramane cu casele? Pentru ca exista si aceasta idee, ca o casa poate fi mai ieftina decat un apartament. De ce sa nu ne facem case, atunci? Pentru ca, spune Zilisteanu, chiar daca la prima vedere, pretul de constructie pe metru patrat al unei case pare similar cu cel al unui apartament la aceeasi suprafata utila, lucrurile stau un pic altfel. „Adaugand pretul terenului si al utilitatilor, se ajunge la mult peste 800-900 euro/metru patrat, adica la cel putin 1.500 euro/mp“, povesteste oficialul ARAI. Se poate ajunge astfel ca acel pret pe metru patrat sa fie doar o treime din pretul final al locuintei, o treime terenul si o alta treime costul utilitatilor. „Oricum, in mod normal, utilitatile plus terenul acopera 40-50% din pretul final al locuintei“, mai spune Zilisteanu.

Ca sa nu mai vorbim de faptul ca terenuri pentru case in Bucuresti se mai pot gasi doar accidental. Pentru ca cei care au cumparat teren si inca nu au construit nimic pe el, nu-l mai vand pentru o casa, ci dezvolta pe el proiecte de blocuri de locuinte, pentru care profiturile sunt mult mai mari.

Asadar, cine vrea sa-si cumpere un apartament va trebui sa fie foarte atent la aceste jocuri ale pietei. Cand scade pretul, cand creste si ce se mai construieste nou. Acum, in aceste luni, lucrurile par linistite pe piata imobiliara. In spatele termopanelor, insa, se coc preturile pentru la toamna.